Панама изменила условия получения визы инвестора при покупке недвижимости (исполнительный указ № 17 от 8 сентября был опубликован в «Официальном вестнике» 16 сентября 2026 г). Теперь опции получения визы инвестора разделены на две категории с разными порогами входа. Покупатели жилья на вторичном рынке обязаны инвестировать не менее 500 тыс. долларов США, тогда как при покупке нового объекта непосредственно у застройщика по-прежнему достаточно инвестиции в размере 300 тыс.

Разделение на новостройки и вторичное жилье пролоббировали девелоперы, поскольку понимают, что в текущих рыночных условиях их предложения не столь конкурентоспособны по сравнению с рынком вторичной недвижимости в Панама-Сити. Также введен новый, менее затратный вариант получения статуса через банковский депозит.

Оценка стоимости и кредитование
Согласно статье 5, учитывается «меньшая из двух величин: фактически уплаченная цена или обоснованная коммерческая стоимость за вычетом остатка по любому реальному обременению, затрагивающему объект недвижимости». Полученная сумма должна соответствовать установленному минимуму. Покупатели по-прежнему могут привлекать финансирование для покрытия части стоимости, превышающей пороговое значение. Ранее действовавшее постановление предусматривало для этой части «ипотечный кредит в местном банке». Теперь допускается использование любых источников финансирования при условии, что покупатель может документально подтвердить их происхождение и движение средств, а наличие обременения не снижает чистую стоимость объекта ниже установленного минимума. Статья 6 сохраняет требование о предоставлении сертификата кадастровых данных, выданного Национальным управлением земельных ресурсов.

Строящаяся недвижимость
Для покупки недвижимости на этапе строительства (off-plan) статьей 7 сохраняется минимальный порог в 300 тыс. долларов США. Инвесторы подписывают предварительный договор купли-продажи и осуществляют оплату через траст в банке или трастовой компании, имеющих лицензию Панамы, либо путем внесения 100% предоплаты девелоперу.

Полная оплата услуг девелопера теперь требует использования банковского инструмента, который является «безотзывным, безусловным и подлежащим исполнению по первому требованию» и выпускается в пользу инвестора организацией, имеющей лицензию Панамы. Действие этого инструмента должно сохраняться до момента регистрации готового объекта недвижимости в Публичном реестре на имя заявителя. Если застройщик нарушит «сроки строительства, выделения объекта в отдельную единицу и регистрации права собственности», инвестор может воспользоваться этим инструментом обеспечения. В качестве такого инструмента могут выступать резервный аккредитив, безотзывная банковская гарантия или гарантия надлежащего исполнения обязательств; обновленную копию документа необходимо ежегодно предоставлять в Министерство торговли и промышленности (MICI). Правила, действовавшие в Панаме в 2024 году, уже предусматривали требование о предоставлении застройщиком гарантии надлежащего исполнения обязательств.

Для несостоявшихся проектов теперь установлены временные рамки. В рамках прежней системы инвестор, чей договор не был реализован, мог заменить его «другим предварительным договором купли-продажи или любой иной формой инвестиций» без ограничения срока такой замены в тексте документа. Статья 7 теперь предоставляет инвесторам 180 рабочих дней на смену объекта инвестирования, отсчет которых начинается на следующий день после истечения договорного срока, если неисполнение обязательств «произошло по вине застройщика или продавца». Инвесторы могут воспользоваться возможностью замены договора на новый (в отношении объекта на этапе строительства) только один раз.

Если и новый договор не будет реализован, инвестор обязан перейти «исключительно» к прямым инвестициям, то есть к приобретению готового объекта недвижимости, ценных бумаг или размещению средств на срочном банковском вкладе. Статус резидента, основанный «только на предварительных договорах купли-продажи», не может сохраняться более «трех (3) лет» (непрерывно или с перерывами) в общей сложности. По истечении этого срока указ предусматривает «аннулирование разрешения».

Виза инвестора через покупку ценных бумаг и депозиты
Инвесторам в ценные бумаги по-прежнему требуется сумма в 500 тыс. долларов США; эти активы должны находиться на хранении у лицензированного брокера не менее пяти лет. Статья 8 выделяет три допустимые категории активов. К ним прямо отнесены фонды прямых и венчурных инвестиций, а также другие зарегистрированные инвестиционные фонды. Их основной целью должно быть «вложение средств в действующие компании, стратегические инфраструктурные проекты или коммерческие предприятия на территории Республики Панама».

Также учитываются долговые обязательства, выпущенные или гарантированные Панамой — от суверенных облигаций до казначейских векселей, — независимо от того, приобретены ли они на первичном аукционе или на вторичном рынке. Предусмотрена и общая категория для прочих зарегистрированных ценных бумаг, таких как акции, корпоративные долговые обязательства и фонды инвестиций в недвижимость (REIT).

Для срочных депозитов теперь установлены два уровня минимальной суммы. Инвесторам требуется 750 тыс. долларов США при размещении средств в «любом частном банке», имеющем генеральную лицензию. В банках Banco Nacional de Panamá или Caja de Ahorros de Panamá минимальный порог снижен до 500 тыс. долларов США при условии, что депозит размещен там «напрямую и исключительно» на имя инвестора. Срок размещения депозита должен составлять не менее пяти лет; средства не должны быть обременены залогом или иными обязательствами. Денежные средства должны поступать посредством «международных переводов по системе SWIFT со счетов, открытых на имя заявителя» или на имя организации, бенефициарным владельцем которой он является.

Ежегодная проверка
Инвесторы по-прежнему обязаны владеть соответствующим активом в течение пяти лет. Обязанность ежегодно подавать отчетность возлагается на резидента, который может «действовать через своего законного представителя». Документы подаются в MICI в течение 30 календарных дней до каждой годовщины принятия решения о предоставлении вида на жительство. MICI по-прежнему подтверждает факт инвестирования для SNM. Резидент, который продает или заменяет инвестиционный актив до истечения пятилетнего срока либо чьи инвестиции прекращаются, обязан уведомить об этом MICI в течение 30 календарных дней. После этого министерство предоставляет «безоговорочный срок до девяноста (90) календарных дней» для повторного инвестирования; на этот период любые действия по аннулированию разрешения приостанавливаются. Пропуск этого срока влечет за собой «аннулирование вида на жительство в одностороннем порядке» (ex officio).

Члены семьи
Статья 17 позволяет добросовестным резидентам включать в число иждивенцев супруга (супругу), с которым (которой) был заключен брак уже после одобрения заявки, а также «новых детей (рожденных или усыновленных впоследствии)». За включение каждого нового члена семьи необходимо уплатить 1000 долларов США в национальную казну и 1000 долларов США в SNM.

Гражданство Панамы
Впервые в постановление о программе включен вопрос натурализации (статья 14). Квалифицированные инвесторы и члены их семей могут претендовать на получение гражданства после пяти (5) лет непрерывного проживания в Республике Панама.

Опубликовано 20.09.2026