В свете экономических и финансовых кризисов, потрясающих мировые и локальные рынки каждые 10 лет, доверие к финансовым инструментам приумножения капитала у российских инвесторов давно подорвано. Ну или как минимум, осталось уделом узких профессионалов этого рынка, имеющих специальные знания (которые не всегда помогают). Банковский сектор, если мы говорим о реальной доходности депозитов за вычетом инфляции, также переживает не лучшие времена. Поэтому все большее количество инвесторов обращают взоры на более консервативные инструменты перспективные рынки недвижимости и государственные облигации. В этой статье мы сделаем упор на тему инвестиций в недвижимость.

В отличие от денег недвижимость не подвержена девальвации, поэтому всегда можно найти такие рынки недвижимости, которые находятся на дне (ну или около того). Как правило, это происходит там, где система кредитования не приняла таких безумных размеров, как в США или докризисной Испании. Квалифицированному инвестору нужны такие государства и рынки, где застройщики стоят преимущественно на свои капиталы, а не на 90 % заемных денег.

Зарубежная недвижимость
Какая-то часть российских инвесторов предпочитают вкладывать деньги в объекты зарубежной недвижимости с устойчивой или скачкообразной (спекулятивной) тенденцией роста цен. Этим требованиям отвечает недвижимость в столицах и крупных городах Европы. Также востребована недвижимость перовой линии моря в странах, имеющих выход к морю: Италия, Испания, Болгария, Хорватия, Черногория. Такая недвижимость наиболее ликвидна: ее проще при необходимости продать и проще сдать в аренду. При этом недвижимость стран Восточной Европы, которые в обозримо короткие сроки планируют вступление в ЕС (Черногория, Сербия) может иметь тенденцию спекулятивного роста. При условии «правильных» или просто удачных вложений полная окупаемость и удвоение капитала может произойти за пять-шесть лет! Но всегда надо иметь в виду, пузырь не может надуваться вечно, а деревья не растут до небес.

Чудеса показывают и самые консервативные страны. За последние пять лет с 2015 по 2020 гг. цены на недвижимость в Германии выросли на 33 %.

Рекомендуем прочитать: Олег Лемешко: недвижимость, одобренная для получения гражданства на Карибах, – это мыльный пузырь

Спекуляции с недвижимостью
В Западной Европе спекуляции с недвижимостью не приветствуются. К примеру, во Франции в случае продажи квартиры в течение года после приобретения нужно заплатить треть ее стоимости в качестве налога. Каждый следующий год несколько снижает эту сумму. В Турции подобный сбор составляет 25 % стоимости недвижимости, в Германии - колеблется в размере от 10 до 15%. В других странах, например, в Хорватии, Болгарии, Испании, подобные «штрафные налоги» не предусмотрены. Наиболее жестко пресекает спекуляции на рынке недвижимости законодательство Франции.

Инвестиции в строительство
На этапе застройки или заложении фундамента можно купить значительно дешевле, но и коммерческая эксплуатация или перепродажа наступит позже. При правильном выборе объектов очень выгодным могут оказаться инвестиции в недостроенные объекты или объекты в стадии строительства. Очень важно выбрать строительную компанию (так называемого застройщика), которая давно на рынке и имеет устойчивую репутацию. Например, в Англии продажа таких объектов носит исключительно рекламный характер (если на стадии строительства половина квартир многоквартирного дома продано, то это показатель ликвидности недвижимости), то есть не преследуется цель финансирования строительства. В других странах, например, в Черногории, покупка таких объектов может привести к большим разочарованиям или даже убыткам, потому что некоторые недобросовестные компании финансируют строительство из этих средств, что может привести к несвоевременной сдаче таких объектов в эксплуатацию. Более того, на некоторых неустойчивых рынках со спекулятивными тенденциями возможно присутствие небольших и малоизвестных строительных компаний, которые за время строительства могут продать квартиру два-три раза, а потом, получив мошенническую прибыль, свернуть хозяйственную деятельность и исчезнуть в неизвестном направлении. При этом их строительная лицензия может быть получена на абсолютно легитимных основаниях с соблюдением всех требований.

Инвестиции в промышленные объекты
Покупка готового бизнеса за рубежом или создание бизнеса с нуля всегда требует серьезного маркетинга, анализа налогового законодательства выбранной страны и взвешенного подхода к вопросу. Практика размещения инвестиций в Европе показывает, что из успешно инвестированных капиталов 90 % вложений – это именно вложения в коммерческую недвижимость, а не в бизнесы разного профиля.

Вопросы и ответы
Вопрос: Хотелось бы получить гражданство Германии или Чехии. Насколько это реально? При каких инвестициях возможно? В принципе, интересует возможность жить и работать в Евросоюзе.
Ответ: Ни в Германии, ни в Чехии нет прямых программ получения гражданства за инвестиции. Есть программы, позволяющие получить вид на жительство, а для подачи на гражданство нужно будет показать несколько лет проживания в стране, а также вписаться в ряд других критериев. Гражданство Чехии можно получить лишь после 10 лет проживания в стране (5 лет в режиме временного ВНЖ, и 5 лет в режиме постоянного места жительства). При этом нужно владеть чешским языком. Отказываться от российского гражданства не обязательно; в 2013 году в Чехии были приняты поправки, разрешающие двойное гражданство. Для получения гражданства Германии нужно прожить в этой стране 8 лет в режимах ВНЖ и ПМЖ, сдать языковой тест и отказываться от российского паспорта. Получение первичного ВНЖ на 1 год в указанных странах сейчас сложное, но возможное при реальных вложениях в бизнес или приобретении действующих бизнесов. Вложенная сумма должна быть равной или превышать 250 000 евро. Только с этих сумм можно говорить о вероятности (не гарантии) положительного решения вопроса о выдаче временного вида на жительство. Из европейских документов, пригодных для проживания в Германии или Чехии, мы предлагаем помощь в получении гражданства Болгарии, Италии, Португалии. Паспорта этих стран можно получить сравнительно быстро, но не по инвестиционной программе, а через доказательство соответствующего происхождения.

Вопрос: Можете порекомендовать страну, в которой прибыль от сдачи купленной недвижимости в аренду будет 20-25 % в год?
Ответ: Столь высоких показателей прибыль по аренде не сможет достигнуть, в лучшем случае (при кредитовании под низкий процент) такой может стать доходность на вложенный капитал. Показатель доходности от сдачи в аренду — это отношение прибыли к полной стоимости объекта. А доходность на вложенные инвестиции (показатель ROI) — отношение прибыли к сумме вложений. «Предположим, что годовая арендная доходность составляет порядка 7–9%, но ввиду того, что инвестор привлекает заемное финансирование (например, в размере 70% от стоимости объекта под 3–4 % в год), прибыль на вложенный капитал уже существенно выше и может составлять порядка 15–25% годовых». Мы рекомендуем делать инвестиции на понятных и сравнительно предсказуемых рынках, то есть рассчитывать на прибыль от аренды 5-7 % в год.

Вопрос: Что вы думаете о рынках недвижимости Хорватии и Черногории?
Ответ: С точки зрения роста капитала более перспективным следует признать черногорский рынок недвижимости. Среди прочего, связано это с двумя дополнительными факторами: 1) наличие в стране программы гражданства за инвестиции, 2) запланированное на 2025 год вступление Черногории в Евросоюз. Что касается Хорватии, то помимо недвижимости там есть ряд других секторов, в которые также можно вложиться. Подробнее читайте здесь

Отредактировано 27.04.2022