Олег Лемешко, основатель компании «Элма Глобал», специализирующейся на иммиграции и гражданстве за инвестиции, комментирует ситуацию, которая сложилась на Карибском рынке недвижимости.

В свое время мы уже писали о том, что в любой Карибской стране, продающей гражданство, рынок недвижимости существенно переоценен. Не будем спекулировать цифрами, насколько существенно, но есть мнение, что чуть ли в два раза от реальной стоимости. Помимо цены как таковой есть еще и второй аспект, который покупателю также нужно учитывать, - стратегия выхода из инвестиции. Ее на Карибах просто нет, как нет и сложившегося вторичного рынка.

На сегодняшний день количество утвержденных правительством проектов, доступных в странах Карибского региона, продающих гражданство за инвестиции, распределяется следующим образом: Сент-Китс и Невис - 96 проектов, Антигуа и Барбуда - 42 проекта, Гренада - 17 проектов, Доминика - 7 проектов, Сент-Люсия - 1 проект. Итого, 163 проекта. Почти все они представляют собой отели, в которые клиент может инвестировать минимальную сумму (обычно от $200 тыс. до$ 400 тыс.), как это предусмотрено правилами гражданства за инвестиции соответствующей страны. В зависимости от программы вложения нужно удерживать от 3 лет (Доминика) до 5 лет (Антигуа и Барбуда, Сент-Китс и Невис).

Как правило, речь идет о так называемом фракционном или долевом владении, когда у инвестора на руках будут акции, а не свидетельство о собственности на конкретный объект недвижимости. В первую очередь это связано с ценой квадратного метра, которая на указанных островах варьируется в среднем от $8 тыс. до $10 тыс. При таком раскладе за $ 200 – 400 тыс. купить виллу или даже отдельный номер в отеле просто невозможно. Для получения привилегии отдельной собственности нужно выложить около $ 1 млн.

На наш взгляд, коммерческий смысл вложений в Карибскую недвижимость начинается там, где есть хороший потенциал аренды и право полной собственности. Но вложения от $ 1 млн. относятся не к подавляющему большинству инвесторов, которые хотят получить второй паспорт, а расходы свести к минимуму. Это инвестиции для той категории людей, для которой острова – часть стиля жизни (богатые яхтсмены с собственными яхтами и др.). Но опять-таки помимо паспортов Карибского бассейна для самых богатых на рынке второго гражданства за инвестиции есть более весомые предложения – Кипр и Мальта.

Есть и еще один аспект, который по таинственной причине зачастую не принимается во внимание: возможные изменения в законах и их влияние на выход из инвестиции. Специалистам рынка второго гражданства хорошо известно, что минимальная сумма вложений в Карибских странах не всегда была такой, как сейчас. Паспортных программ в современном мире уже около 15, и есть тенденция роста этого рынка, что неизбежно влечет за собой усиление конкуренции за иностранных инвесторов и снижение минимальных сумм.

В компании «Элма Глобал» отмечают, что только за последние 1,5 года снижение минимального порога инвестиций в недвижимость для получения гражданства имело место быть в трех из пяти Карибских странах: Антигуа и Барбуда (с $400 тыс. до $200 тыс.), Сент-Китс и Невис (с $400 тыс. до $200 тыс.), Гренада (с $350 тыс. до $220 тыс.). Только Сент-Люсия и Доминика ($300 тыс. и $200 тыс. соответственно) не снизили запрашиваемые цены на недвижимость, но это, вероятно, связано с тем, что Доминика изначально имела самый низкий порог, а на Сент-Люсии предлагается всего один проект одобренный проект.

Таким образом, получается, что инвесторы, которые покупали недвижимость за $400 тыс., по истечении 3-5 лет, когда появится законная возможность продать объект, столкнуться с тем, что им нужно будет найти не одного покупателя на $400 тыс., а двух по $ 200 тыс. И это на островах, где рынок вторичной недвижимости находится в зачаточном состоянии. Добавьте к этому то, что продавать они будут не конкретный объект со свидетельством о собственности, а все те же «доли» и «акции». Не нужно быть искушенным или даже просто опытным инвестором, чтобы понять, что получение гражданства через покупку недвижимости чревато рисками. Выход из этой инвестиции будут просто невозможен, если не продать ее вообще за копейки.

Мы отнюдь не говорим о том, что все эти гостиничные проекты на Карибах являются плохой инвестицией. Есть несколько красивых и успешных отелей с отличным руководством. Повторимся, на наш взгляд, такие инвестиции предназначены только для тех, для кого это стиль жизни, и кто готов тратить существенно больше минимальных сумм. Всем остальным, не мудрствуя лукаво, правильнее единовременно дарить деньги государственным фондам. Гражданство будет приобретено за меньшие суммы (по принципу «утром деньги – вечером паспорта») и без отсроченной головоломки, что делать через 3-5 лет с крошечной неликвидной долей отеля на острове, куда из России лететь с двумя пересадками 18 часов.

Опубликовано 07.05.2019