При покупке недвижимости за рубежом помимо стоимости самого объекта и расходов сделки весьма важным является вопрос налогов, в частности размер ежегодного налога и наличие налога на наследование. Размер этих налогов и сборов в разных странах может отличаться от печали до радости.

Специалисты компании «Элма Глобал» подготовили для вас небольшой обзор. В нем рассматриваются только ежегодные налоги на владение жилой недвижимостью. В него не включены налоги на передачу прав собственности, налог на прирост капитала и налог на наследство; эти вопросы мы осветим отдельно. Также в обзор не включены ежегодные налоги на чистые активы (налог на богатство).

Почему налоговая ставка — не главный показатель
Существует четыре различных подхода к определению налоговой базы для налога на недвижимость, поэтому одна и та же ставка в разных странах может означать совершенно разные суммы. Например, в Канаде и Ирландии налог рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта. В Ирландии местный налог на недвижимость (Local Property Tax) рассчитывается по ставке 0,0906% от рыночной стоимости объекта. Налог взимается на основе установленных диапазонов стоимости, при этом оценку объекта выполняет сам собственник.

В другой группе стран налог начисляется исходя из стоимости, определенной государственными органами; при этом такая оценка может быть сделана десятилетия назад. В Австрии муниципалитеты облагают налогом оценочную стоимость жилья, которая зачастую берет свое начало еще в 1973 году. В Англии каждый объект жилой недвижимости относится к определенной категории (council tax band) в зависимости от его рыночной цены по состоянию на 1991 год. В Германии до проведения реформы, вступившей в силу в 2025 году, налог на недвижимость рассчитывался на основе оценочной стоимости, установленной еще в 1935 и 1964 годах.

Третья группа стран использует в качестве налоговой базы потенциальный годовой доход от сдачи жилья в аренду. К таким юрисдикциям относятся Сингапур, Гонконг, Дубай и Бермудские острова. Поскольку здесь налоговые ставки применяются к сумме арендного дохода, а не к рыночной стоимости объекта, их номинальные значения выглядят значительно выше и не подлежат прямому сравнению со ставками, основанными на стоимости недвижимости. Согласно данным PwC, в Сингапуре для жилья, в котором проживает сам собственник, налоговая ставка варьируется от 0% до 32% от его потенциального годового арендного дохода, а для прочей жилой недвижимости — от 12% до 36%. Под «годовым доходом» (annual value) здесь понимается оценочная стоимость годовой аренды объекта.

Четвертая группа стран не учитывает стоимость недвижимости, а взимает налог исходя из площади помещений. В Польше максимальный размер налога на жилье составляет 1,25 польского злотого за квадратный метр, а в Хорватии ставка варьируется от 0,60 до 8,00 евро за квадратный метр.

Италия
Основное жилье (постоянное место проживания) полностью или в значительной степени освобождено от налога на недвижимость, а второе - нет. При этом для иностранных покупателей, приобретающих второе жилье, налоговая нагрузка оказывается выше. В Италии муниципальный налог на недвижимость не взимается с основного жилья, за исключением объектов, относящихся к одной из трех категорий элитной недвижимости (согласно кадастровой классификации). Для прочих объектов базовая ставка составляет 0,86% от кадастровой стоимости, при этом местные органы власти могут корректировать ее в ту или иную сторону.

Швейцария
Организация Tax Foundation оценивает доходы от налога на недвижимость в соотношении с объемом частного капитала в стране, что позволяет составить примерное представление о тяжести налогового бремени. Согласно данным за 2024 год, этот показатель для Швейцарии составляет 0,08%. В Швейцарии нет федерального налога на недвижимость. Однако более половины кантонов взимают такой налог; по данным федерального портала ch.ch, его размер составляет «примерно от 0,01% до 0,3% от оценочной стоимости недвижимости».

Кипр – налоговый рай внутри Евросоюза
В начале 2017 года на Кипре был отменен общенациональный налог на недвижимое имущество, однако муниципалитеты взимают ежегодный сбор, максимальный размер которого ограничен половиной промилле (0,05%) от оценочной стоимости недвижимости. В декабре 2025 года парламент Кипра отклонил предложенный оппозицией законопроект о введении ежегодного налога в размере 0,1% на недвижимость стоимостью более 3 млн. евро. На Кипре действует программа получения ПМЖ при покупке недвижимости стоимостью 300 тыс. евро.

Турция
В Турции налог на жилье составляет 0,1% от его налоговой стоимости, а в пределах крупных городских агломераций — вдвое больше. Кроме того, для наиболее дорогостоящей недвижимости предусмотрен отдельный налог.

Объединенные Арабские Эмираты
В Объединенных Арабских Эмиратах, Бахрейне и Омане налог на стоимость жилой недвижимости отсутствует. Вместо этого в каждой из этих стран взимается сбор, привязанный к арендной плате. В Дубае установлен жилищный сбор в размере 5% от годовой арендной стоимости жилья. По данным компании PwC, этот сбор уплачивают арендаторы, а в тех случаях, когда жилье не сдается в аренду, — собственники (исходя из оценочной арендной стоимости). Как указано на портале федерального правительства, в Абу-Даби размер сбора составляет 5% от арендной стоимости или арендного индекса — в зависимости от того, какой показатель выше. В Абу-Даби сбор взимается с арендатора при регистрации договора аренды. В Дубае жилищный сбор уплачивает собственник, если он сам проживает в доме, тогда как в Абу-Даби это обязанность арендатора.

Сейшельские Острова
На Сейшельских островах налог на недвижимое имущество взимается исключительно с иностранных собственников. Согласно данным Налоговой комиссии Сейшельских островов и официального бюллетеня, в 2020 году ставка налога составляла 0,25% от рыночной стоимости недвижимости, а с 2024 года она была повышена до 0,50%.

Где налоговая нагрузка на недвижимость самая высокая
Согласно оценке организации Tax Foundation, в Великобритании налог составляет 2,04% от стоимости частного капитала (недвижимого имущества), в США — 1,882%, а в Канаде — 1,581%. Далее следуют Исландия (1,43%), а также Франция и Греция (по 1,08% в каждой). ОЭСР использует иной критерий — долю поступлений от налогов на недвижимость в экономике страны. Согласно данным за 2023 год, в тройку лидеров входят те же три страны, за ними следуют Новая Зеландия, Япония, Франция, Исландия и Израиль. Оба метода оценки учитывают как налоги на жилую недвижимость, так и налоги на коммерческие объекты.

На что обратить внимание перед покупкой
Уточните, от какой именно стоимости рассчитывается налог и когда эта стоимость была установлена в последний раз. Низкая налоговая ставка, применяемая к актуальной рыночной стоимости, может в итоге оказаться более затратной, чем высокая ставка, применяемая к стоимости, установленной много лет назад. Также выясните, зависит ли применение низкой ставки или налогового вычета от того, проживает ли собственник в этом доме.

Если в стране отсутствует ежегодный налог на недвижимость, государство может компенсировать это за счет других платежей. Так, на Каймановых островах взимается гербовый сбор при покупке, а в Дубае — сбор с дохода от аренды.

Будьте готовы к тому, что правила могут меняться. Когда страна сталкивается с финансовыми трудностями, Международный Валютный Фонд обычно рекомендует два простых источника пополнения бюджета: поднять налоги на недвижимое имущество и/или налоги на передачу имущества в случае смерти (налог на наследство).

Возможно, самое главное
В заключение отметим тот факт, что международные санкции, введенные против России с 2022 года, отражаются и на обладателях паспорта РФ, причем не столько в виде запрета что-то покупать (как в некоторых странах Балтики или в Финляндии), сколько в виде затрудненного банковского обслуживания. Поэтому наша неизменная рекомендация звучит так, что сначала получите второе гражданство в дополнение к российскому, а затем что-то приобретайте уже на другой паспорт. Хотя применительно к той же Турции, порядок может быть и обратным: сначала купить недвижимость на российский паспорт, а потом на основании нее, если стоимость равна или превышает 400 тыс. долларов, получить турецкое гражданство.

Опубликовано 23.10.2026